IPTU em Cuiabá/MT

A regra de Cuiabá

A Lei Complementar municipal nº 591/2025 (art. 214-B, V) considera não edificado o imóvel cuja área construída seja de até 5% da área do terreno e cujo valor da construção não ultrapasse 20%, nos termos do dispositivo. Os dois requisitos são cumulativos.

Como a lei também exige um requisito de valor, o Município tende a defender que se trata de critério de uso e valor. A tese sustenta que a área continua sendo condição indispensável para a alíquota maior.

Tese em construção: aqui a área não aparece numa tabela simples de alíquotas. Ela funciona como gatilho para enquadrar o imóvel numa alíquota maior. A aplicação do Tema 1.455 a esse tipo de regra ainda não foi decidida pelos tribunais e depende de análise individual.

Tamanho não é critério de alíquota

Desde a Emenda Constitucional nº 29/2000, a Constituição permite que a alíquota do IPTU varie apenas conforme o valor do imóvel, sua localização e seu uso (art. 156, § 1º). Em Cuiabá, a área não aparece como uma tabela simples de metros quadrados, mas a relação entre terreno e construção pode levar o imóvel a pagar uma alíquota maior. Se a análise confirmar que a área funciona como critério de alíquota, a regra pode ser questionada com base no mesmo precedente.

O STF decidiu, por unanimidade, que área e valor são critérios distintos e que o município não pode criar um critério de alíquota que a Constituição não prevê.

Atenção: a prefeitura pode usar a área para calcular o valor venal. O que o STF proibiu é usar a área para aumentar a alíquota.

Confira o seu carnê

A cobrança pode ser questionada se todas estas condições forem verdadeiras:

• O imóvel fica em Cuiabá e foi tributado a partir de 2025.
• A área construída é de até 5% da área do terreno.
• O carnê enquadra o imóvel como não edificado, apesar de haver construção.

Com a modulação fixada pelo STF, a decisão vale para cobranças a partir de 12/08/2026; os pagamentos anteriores ficam preservados, ressalvados os processos administrativos e judiciais já pendentes. O alcance em cada caso depende de análise individual.

Documentos úteis

• Carnê ou guia do IPTU mais recente (e o de 2027, quando emitido)
• Número do processo administrativo ou judicial, se já houver discussão em curso
• Comprovantes de pagamento
• Inscrição imobiliária ou matrícula do imóvel

1. Etapa 1 · LegislaçãoLei e tabela de alíquotas examinadas na fonte oficial; dispositivos reproduzidos nesta página.Concluída
2. Etapa 2 · CritérioDesde a LC 591/2025, o imóvel com área construída de até 5% da área do terreno, cumulada com construção de baixo valor (até 20%), é tratado como não edificado, com alíquota maior.Concluída
3. Etapa 3 · AderênciaVínculo indireto: exige demonstrar que a regra funciona como alíquota maior em razão da área.Em aprofundamento
4. Etapa 4 · ImpactoPopulação, imóveis atingidos e diferença tributária.Em levantamento