A regra de Manaus
A Lei nº 1.628/2011 (art. 11, parágrafo único) estabelece:
| Situação | Alíquota |
|---|---|
| Imóvel edificado | 0,9% |
| Terreno não edificado | 1,5% a 3,0% |
| Não residencial com construção inferior a 1/9 do terreno | 3,0% |
Fonte: Lei municipal nº 1.628/2011, texto publicado no sistema de legislação da Prefeitura de Manaus.
A área funciona como gatilho de alíquota maior
Desde a Emenda Constitucional nº 29/2000, a Constituição permite que a alíquota do IPTU varie apenas conforme o valor do imóvel, sua localização e seu uso (art. 156, § 1º). O STF decidiu, no Tema 1.455, que a lei municipal não pode fixar a alíquota em razão da área do imóvel.
Em Manaus, a lei não usa faixas de metragem diretamente, mas a relação entre a área do terreno e a área construída leva o imóvel, ou parte dele, a uma alíquota maior. É uma tese em construção: a aplicação do Tema 1.455 a esse tipo de regra ainda não foi decidida pelos tribunais, e o município tende a sustentar que a regra trata do uso ou da função social do imóvel.
Atenção: a prefeitura pode usar a área para calcular o valor venal. O debate é sobre usar a área para aumentar a alíquota.
Confira o seu carnê
A cobrança pode ser questionada se todas estas condições forem verdadeiras:
- O imóvel é não residencial, fica em Manaus e o IPTU foi ou será cobrado com essa regra a partir de 12/08/2026.
- A área construída é inferior a 1/9 da área do terreno.
- O carnê mostra alíquota de 3,0%.
Com a modulação fixada pelo STF, a decisão vale para cobranças a partir de 12/08/2026; os pagamentos anteriores ficam preservados, ressalvados os processos administrativos e judiciais já pendentes. O alcance em cada caso depende de análise individual.
Documentos úteis
- Carnê ou guia do IPTU mais recente (e o de 2027, quando emitido)
- Número do processo administrativo ou judicial, se já houver discussão em curso
- Comprovantes de pagamento
- Inscrição imobiliária ou matrícula do imóvel
- Etapa 1 · LegislaçãoLei examinada na fonte oficial; dispositivo reproduzido nesta página.Concluída
- Etapa 2 · CritérioRelação entre área construída e área do terreno leva o imóvel não residencial à alíquota máxima.Concluída
- Etapa 3 · AderênciaGatilho dimensional com efeito expressivo na alíquota. A aplicação do Tema 1.455 a essa configuração ainda não foi decidida.Concluída
- Etapa 4 · ImpactoPopulação, imóveis atingidos e diferença tributária.Em levantamento
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