IPTU em Mauá/SP

A regra de Mauá

A Lei Complementar municipal nº 21/2014 (arts. 4º, I, “d”, e 7º) considera não construído o imóvel em lote com mais de 500 m² cuja área de terreno seja superior a cinco vezes a área construída:

Em conferência: se a alíquota maior alcança o imóvel inteiro ou apenas a parte excedente do terreno. A resposta pode ser vista no carnê.

Tese em construção: aqui a área não aparece numa tabela simples de alíquotas. Ela funciona como gatilho para enquadrar o imóvel numa alíquota maior. A aplicação do Tema 1.455 a esse tipo de regra ainda não foi decidida pelos tribunais e depende de análise individual.

Tamanho não é critério de alíquota

Desde a Emenda Constitucional nº 29/2000, a Constituição permite que a alíquota do IPTU varie apenas conforme o valor do imóvel, sua localização e seu uso (art. 156, § 1º). Em Mauá, a área não aparece como uma tabela simples de metros quadrados, mas a relação entre terreno e construção pode levar o imóvel a pagar uma alíquota maior. Se a análise confirmar que a área funciona como critério de alíquota, a regra pode ser questionada com base no mesmo precedente.

O STF decidiu, por unanimidade, que área e valor são critérios distintos e que o município não pode criar um critério de alíquota que a Constituição não prevê.

Atenção: a prefeitura pode usar a área para calcular o valor venal. O que o STF proibiu é usar a área para aumentar a alíquota.

Confira o seu carnê

A cobrança pode ser questionada se todas estas condições forem verdadeiras:

• O imóvel fica em Mauá, em lote com mais de 500 m².
• A área do terreno é superior a cinco vezes a área construída.
• O carnê aplica alíquota de 3% (ou de terreno) a um imóvel com construção.

Com a modulação fixada pelo STF, a decisão vale para cobranças a partir de 12/08/2026; os pagamentos anteriores ficam preservados, ressalvados os processos administrativos e judiciais já pendentes. O alcance em cada caso depende de análise individual.

Documentos úteis

• Carnê ou guia do IPTU mais recente (e o de 2027, quando emitido)
• Número do processo administrativo ou judicial, se já houver discussão em curso
• Comprovantes de pagamento
• Inscrição imobiliária ou matrícula do imóvel

1. Etapa 1 · LegislaçãoLei e tabela de alíquotas examinadas na fonte oficial; dispositivos reproduzidos nesta página.Concluída
2. Etapa 2 · CritérioEm lotes acima de 500 m², o imóvel cujo terreno supera cinco vezes a área construída é considerado não construído, com alíquota de 3% em vez de 0,5%.Concluída
3. Etapa 3 · AderênciaVínculo indireto: exige demonstrar que a regra funciona como alíquota maior em razão da área.Em aprofundamento
4. Etapa 4 · ImpactoPopulação, imóveis atingidos e diferença tributária.Em levantamento