A regra de Salvador
A Lei nº 7.186/2006 (Código Tributário e de Rendas), com redação da Lei nº 9.279/2017, estabelece no art. 74:
| Situação | Tratamento |
|---|---|
| Terreno até 10 vezes a área construída | Alíquota do imóvel edificado |
| Parte do terreno acima de 10 vezes a área construída | Alíquota de terreno sem construção |
Fonte: CTRMS consolidado, publicado pela Secretaria da Fazenda de Salvador. A redação original do art. 74 usava o fator de 5 vezes.
A área funciona como gatilho de alíquota maior
Desde a Emenda Constitucional nº 29/2000, a Constituição permite que a alíquota do IPTU varie apenas conforme o valor do imóvel, sua localização e seu uso (art. 156, § 1º). O STF decidiu, no Tema 1.455, que a lei municipal não pode fixar a alíquota em razão da área do imóvel.
Em Salvador, a lei não usa faixas de metragem diretamente, mas a relação entre a área do terreno e a área construída leva o imóvel, ou parte dele, a uma alíquota maior. É uma tese em construção: a aplicação do Tema 1.455 a esse tipo de regra ainda não foi decidida pelos tribunais, e o município tende a sustentar que a regra trata do uso ou da função social do imóvel.
Atenção: a prefeitura pode usar a área para calcular o valor venal. O debate é sobre usar a área para aumentar a alíquota.
Confira o seu carnê
A cobrança pode ser questionada se todas estas condições forem verdadeiras:
- O imóvel fica em Salvador e o IPTU foi ou será cobrado com essa regra a partir de 12/08/2026.
- O terreno é mais de 10 vezes maior que a área construída.
- O carnê mostra parte do imóvel tributada com alíquota de terreno.
Com a modulação fixada pelo STF, a decisão vale para cobranças a partir de 12/08/2026; os pagamentos anteriores ficam preservados, ressalvados os processos administrativos e judiciais já pendentes. O alcance em cada caso depende de análise individual.
Documentos úteis
- Carnê ou guia do IPTU mais recente (e o de 2027, quando emitido)
- Número do processo administrativo ou judicial, se já houver discussão em curso
- Comprovantes de pagamento
- Inscrição imobiliária ou matrícula do imóvel
- Etapa 1 · LegislaçãoLei examinada em texto consolidado oficial; dispositivo descrito nesta página.Concluída
- Etapa 2 · CritérioRelação entre área do terreno e área construída leva parte do imóvel à alíquota de terreno.Concluída
- Etapa 3 · AderênciaGatilho puramente dimensional. A aplicação do Tema 1.455 a essa configuração ainda não foi decidida pelos tribunais.Concluída
- Etapa 4 · ImpactoPopulação, imóveis atingidos e diferença tributária.Em levantamento
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