Como é calculada a indenização na desapropriação?

Explicação

O expropriante oferece um valor com base em laudo próprio e deposita-o em juízo. Se o proprietário discorda, o juiz nomeia perito, e a indenização é fixada pelo valor de mercado apurado na perícia, considerando localização, área, benfeitorias, potencial construtivo e, quando comprovados, fundo de comércio e lucros cessantes. O depósito inicial permite levantar até 80% do valor incontroverso mediante prova de propriedade e quitação de tributos (DL 3.365/1941, art. 33, § 2º).

Fundamento legal

Constituição, art. 5º, XXIV; DL 3.365/1941, art. 15 (imissão provisória), art. 15-A (juros compensatórios), art. 15-B (juros moratórios a partir de 1º de janeiro do exercício seguinte ao do precatório), art. 26 (valor contemporâneo à avaliação) e art. 27, § 1º (honorários entre 0,5% e 5%).

Exceções e situações especiais

Na desapropriação indireta, em que o Poder Público ocupa o imóvel sem processo, o proprietário é quem propõe a ação, e a prescrição é de 10 anos conforme o STJ (Tema 1019). Imóveis irregulares ou com matrícula desatualizada atrasam o levantamento, mas não afastam a indenização. Em desapropriação para reforma agrária, a indenização da terra nua é paga em títulos da dívida agrária (Constituição, art. 184).

Implicações práticas

Reúna matrícula, IPTU, plantas, fotos, contratos de locação e documentos de atividade econômica no imóvel; contrate assistente técnico para acompanhar a perícia; e avalie o levantamento do valor incontroverso para não deixar capital parado durante o processo.