Setor · Foco do escritório
Direito imobiliário para construtoras e incorporadoras
Há mais de dez anos, o Rodnitzky Advogados concentra sua atuação no direito imobiliário empresarial: assessoria consultiva, contratos complexos e contencioso para incorporadoras e construtoras, da aquisição do terreno à entrega das unidades.
O ciclo completo do empreendimento
A assessoria acompanha cada etapa: aquisição do terreno por compra, permuta ou parceria; constituição de SPE e acordos entre sócios do empreendimento; due diligence do imóvel e do vendedor; registro do memorial de incorporação e instituição do patrimônio de afetação; contratos com adquirentes conforme a Lei 13.786/2018; contratos de empreitada, fornecimento e financiamento à produção; e, na entrega, instituição do condomínio, vistorias e tratamento de reclamações.
Consultivo
Pareceres e estruturação prévia reduzem litígio depois. O escritório revisa a documentação do terreno, modela a operação com o incorporador e o parceiro, prepara o memorial e as minutas-padrão e acompanha a comercialização, inclusive na comunicação com corretores e adquirentes.
Elaboração e negociação de contratos complexos
Permuta física e financeira, parceria com proprietário de terreno, acordo de sócios de SPE, promessa de compra e venda com cláusulas de atraso e distrato, empreitada global e por administração, fornecimento com garantia de desempenho, cessão de recebíveis e instrumentos de garantia. A negociação é conduzida pelo sócio responsável, com visão de risco e de caixa do empreendimento.
Contencioso
Defesa e propositura de ações envolvendo atraso de obra e lucros cessantes, distrato e retenção, vícios construtivos, revisão de índices, disputas com fornecedores, empreiteiros e parceiros, e conflitos com o condomínio após a entrega. Atuação em juízo e em arbitragem, com estratégia definida desde a notificação.
Situações frequentes
- Quero comprar um imóvel e preciso saber os riscos
- Sou incorporadora e preciso estruturar o empreendimento
- Meu inquilino não paga o aluguel
Perguntas respondidas
- Pergunta jurídica Como é calculada a indenização na desapropriação? A indenização deve ser justa, prévia e em dinheiro (Constituição, art. 5º, XXIV) e corresponde ao valor de mercado do imóvel na data da perícia, somado a benfeitorias, eventual fundo de comércio e lucros cessantes comprovados. Sobre a diferença entre o valor depositado e o fixado em sentença incidem juros compensatórios de 6% ao ano desde a imissão na posse, correção monetária e juros de mora, além de honorários de 0,5% a 5% sobre a diferença (Decreto-Lei 3.365/1941, arts. 15-A, 15-B e 27, § 1º).
- Pergunta jurídica O que acontece com o sinal (arras) se a compra do imóvel não se concretizar? Depende de quem desistiu e do tipo de arras. Nas arras confirmatórias, regra geral, se o comprador desiste perde o sinal; se o vendedor desiste, devolve o sinal em dobro, e a parte inocente ainda pode pedir indenização suplementar se provar prejuízo maior. Nas arras penitenciais, quando o contrato prevê direito de arrependimento, a perda ou a devolução em dobro é a única consequência, sem indenização adicional.
- Pergunta jurídica Quais documentos devo verificar antes de comprar um imóvel? Verifique a matrícula atualizada do imóvel com certidão de ônus e ações, as certidões do vendedor (distribuição cível, trabalhista, fiscal e protestos), a quitação de IPTU e condomínio, o habite-se e a regularidade da construção, e, em imóvel na planta, o registro do memorial de incorporação. Esses documentos revelam penhoras, dívidas que acompanham o imóvel e riscos de fraude à execução antes de você pagar.
- Pergunta jurídica O que verificar na matrícula do imóvel? Na matrícula, confira se o vendedor é o proprietário registrado, se a descrição e a área correspondem ao imóvel, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, usufruto ou servidão, se existem averbações de ações judiciais e se a construção está averbada. Qualquer registro ou averbação não cancelada permanece válido contra o comprador.
- Pergunta jurídica O que é patrimônio de afetação na incorporação imobiliária? É o regime pelo qual o terreno, as acessões e os recursos de um empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora e vinculados à conclusão daquela obra. Se a incorporadora falir, o empreendimento afetado não entra na massa e os adquirentes podem prosseguir com a obra. Está previsto nos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964.
- Pergunta jurídica O que deve constar no contrato de promessa de compra e venda de imóvel? Qualificação completa das partes, descrição do imóvel com número da matrícula, preço e forma de pagamento, valor e natureza do sinal (arras), prazo e condições para a escritura, responsabilidade por tributos e débitos até a posse, data de entrega das chaves, multa por inadimplemento e cláusula de irretratabilidade. Registrada na matrícula, a promessa gera direito real à aquisição e protege o comprador contra venda a terceiros.
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Responsável
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Conte em poucas linhas o estágio do empreendimento e a questão a resolver. O sócio responsável retorna para marcar a videoconferência.
Conteúdo informativo (Provimento 205/2021 – CFOAB).