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Vícios construtivos: prazos de garantia e prevenção de passivo
O Código Civil (art. 618) impõe ao construtor garantia de cinco anos pela solidez e segurança da obra, e o dono da obra tem 180 dias, contados do aparecimento do vício, para propor a ação com base nessa garantia. Para a pretensão indenizatória, o STJ tem aplicado o prazo geral de dez anos. Na prática, o passivo de uma obra pode se estender por muitos anos após a entrega.
Os prazos que importam
| Prazo | Fundamento | Observação |
|---|---|---|
| 5 anos de garantia | CC, art. 618 | solidez e segurança da obra |
| 180 dias para a ação | CC, art. 618, parágrafo único | contados do aparecimento do vício |
| 90 dias para reclamar | CDC, art. 26 | produto durável, em relação de consumo |
| 10 anos para indenização | CC, art. 205 | entendimento do STJ |
Prevenir custa menos que litigar
- Manual do proprietário e termo de garantia alinhados à norma de desempenho (ABNT NBR 15575) e à norma de manutenção de edificações.
- Vistoria de entrega documentada, com registro fotográfico e assinatura do adquirente.
- Fluxo de assistência técnica com protocolo, prazo de resposta e laudo: a prova do atendimento é a principal defesa.
- Contratos com empreiteiros e fornecedores com garantia, retenção e direito de regresso.
Defesa em ações
Atuação em ações individuais e coletivas, inclusive de condomínios, com estratégia técnica de perícia: quesitos, assistente técnico, distinção entre vício construtivo e falta de manutenção, e denunciação de fornecedores quando cabível.
Perguntas frequentes
A garantia de cinco anos cobre qualquer defeito?
O art. 618 trata de solidez e segurança. Outros defeitos seguem os prazos do CDC e do contrato, e a norma de desempenho define prazos de garantia por sistema construtivo.
Falta de manutenção pelo condomínio afasta a responsabilidade?
Pode afastar ou reduzir, se ficar demonstrado que o dano decorre da falta da manutenção prevista no manual. Por isso o manual e os registros de entrega são decisivos.
O incorporador responde junto com a construtora?
Em regra, sim, perante o adquirente. A divisão interna de responsabilidade deve estar no contrato entre eles.
Fontes primárias
Agende uma conversa online
Conte em poucas linhas o estágio do empreendimento e a questão a resolver. O sócio responsável retorna para marcar a videoconferência.
Conteúdo informativo (Provimento 205/2021 – CFOAB). Não constitui promessa de resultado nem substitui a análise do caso concreto.