Construtoras e incorporadoras · Guia
Patrimônio de afetação e RET: quando a afetação compensa
O patrimônio de afetação separa o terreno, a obra e as receitas de um empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora (Lei 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F). Com a afetação, a incorporadora pode optar pelo Regime Especial de Tributação (RET), com pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins de 4% sobre a receita mensal (Lei 10.931/2004, art. 4º), e reter até 50% no distrato.
Vantagens
- Tributária: RET de 4% sobre a receita, em regra inferior à carga do lucro presumido ou real na incorporação, com alíquota reduzida para empreendimentos de interesse social, nos termos da lei.
- Contratual: pena de até 50% no distrato, contra 25% sem afetação.
- Comercial e financeira: maior segurança para adquirentes e bancos, o que facilita o financiamento à produção.
- Proteção: o patrimônio afetado responde apenas pelas dívidas daquele empreendimento e não se submete aos efeitos da falência da incorporadora.
Obrigações
- Averbação do termo de afetação na matrícula.
- Contabilidade e conta bancária segregadas por empreendimento.
- Opção pelo RET perante a Receita Federal.
- Prestação de informações à comissão de representantes dos adquirentes.
- Recursos do empreendimento aplicados na própria obra.
Quando não é a melhor escolha
Empreendimentos de margem muito baixa ou estruturas em que o grupo precisa movimentar caixa entre projetos podem não se beneficiar. A decisão deve vir de simulação e, a partir de 2027, considerar também o IBS e a CBS. Para a proteção do comprador, veja o que é patrimônio de afetação.
Perguntas frequentes
A afetação é obrigatória?
Não. É opção do incorporador, mas é condição para o RET e para a retenção de até 50% no distrato.
Posso afetar um empreendimento já lançado?
Sim. A afetação pode ser averbada a qualquer tempo, observados os requisitos legais. Os efeitos tributários e contratuais devem ser avaliados a partir da averbação.
SPE e afetação são a mesma coisa?
Não. A SPE separa o empreendimento numa sociedade própria; a afetação separa o patrimônio dentro da mesma pessoa jurídica. É comum usar as duas.
Fontes primárias
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Conteúdo informativo (Provimento 205/2021 – CFOAB). Não constitui promessa de resultado nem substitui a análise do caso concreto.