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Distrato de imóvel na planta: o que a incorporadora pode reter
Pela Lei 13.786/2018, a incorporadora pode reter até 25% dos valores pagos, ou até 50% se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação, além de deduzir a comissão de corretagem e a fruição do imóvel. A retenção só se sustenta se o contrato trouxer o quadro-resumo com essas condições.
Regras principais
A Lei 13.786/2018 incluiu na Lei 4.591/1964 as regras do desfazimento do contrato por iniciativa ou inadimplemento do adquirente (art. 67-A).
| Tema | Sem patrimônio de afetação | Com patrimônio de afetação |
|---|---|---|
| Pena convencional | até 25% do valor pago | até 50% do valor pago |
| Prazo de devolução | até 180 dias após o desfazimento | até 30 dias após o habite-se |
| Corretagem | dedutível, se prevista | dedutível, se prevista |
Outros pontos: tolerância de até 180 dias para a entrega, se prevista em contrato (art. 43-A); direito de arrependimento de 7 dias nas vendas fora da sede da incorporadora; dedução pela fruição do imóvel quando o adquirente já recebeu a posse; e o quadro-resumo obrigatório no início do contrato (art. 35-A).
Onde a incorporadora costuma perder
- Quadro-resumo incompleto ou sem destaque das consequências do desfazimento.
- Falta de anuência específica do adquirente nas cláusulas de distrato.
- Atraso na entrega além da tolerância, que inverte a lógica: o desfazimento passa a ser imputável à incorporadora.
- Cobrança e retomada conduzidas sem o rito adequado.
Como atuamos
Revisão da minuta-padrão e do quadro-resumo antes do lançamento; política de cobrança e de distrato amigável; defesa em ações de rescisão e devolução de valores; retomada e revenda da unidade.
Perguntas frequentes
A retenção de 50% é sempre aceita pelo Judiciário?
A lei autoriza o percentual, mas o Judiciário examina se o contrato cumpriu os requisitos de informação. Um contrato bem redigido reduz o risco de revisão.
Contratos anteriores à Lei 13.786/2018 seguem as mesmas regras?
Não necessariamente. Contratos firmados antes da vigência da lei seguem, em regra, o entendimento jurisprudencial aplicável à época.
O adquirente pode ceder o contrato em vez de distratar?
Sim, com anuência da incorporadora nos termos do contrato. Em muitos casos é a saída mais eficiente para as duas partes.
Fontes primárias
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Conteúdo informativo (Provimento 205/2021 – CFOAB). Não constitui promessa de resultado nem substitui a análise do caso concreto.