Construtoras e incorporadoras · Guia
Reforma Tributária na incorporação: o que muda para a incorporadora
A venda de imóveis passa a sofrer incidência de IBS e CBS, com regime específico na Lei Complementar 214/2025: redução de 50% das alíquotas na alienação de bens imóveis (70% na locação), redutor de ajuste e redutor social. Empreendimentos com vendas a partir de 2027 já devem ser precificados considerando o novo modelo.
Como funciona o regime específico
- Redução de alíquota: 50% na alienação de bens imóveis e 70% na locação, cessão onerosa e arrendamento.
- Redutor de ajuste: valor vinculado ao custo de aquisição do imóvel, que reduz a base de cálculo na venda, a partir de 2027. A apuração depende da documentação do terreno e da obra, que deve ser organizada desde já.
- Redutor social: dedução da base na venda de imóvel residencial novo (R$ 100 mil) e de lote residencial (R$ 30 mil), atualizada pelo IPCA.
- Pagamento por parcela: na incorporação e no parcelamento do solo, o IBS e a CBS incidem sobre cada parcela recebida, com dedução proporcional dos redutores.
- Créditos: IBS e CBS são não cumulativos; o imposto pago em insumos e serviços gera crédito, o que muda a lógica de contratação de fornecedores.
Calendário da transição
| Ano | O que acontece |
|---|---|
| 2026 | Fase de teste, com alíquotas simbólicas e obrigações acessórias |
| 2027 | CBS em vigor; extinção de PIS e Cofins; início do redutor de ajuste |
| 2029 a 2032 | IBS cresce gradualmente; ICMS e ISS diminuem na mesma proporção |
| 2033 | Modelo novo integralmente em vigor |
O que decidir agora
- Simular a carga do empreendimento no regime atual e no novo, considerando o cronograma de vendas e recebimentos.
- Revisar contratos de empreitada e fornecimento, para preservar créditos e prever reequilíbrio.
- Organizar a documentação de custo do terreno e da obra, base do redutor de ajuste.
- Revisar as promessas de compra e venda de longo prazo quanto ao repasse de tributos.
Perguntas frequentes
O RET deixa de existir?
O RET convive com a transição, e sua relação com o IBS e a CBS tem regras próprias. A comparação deve ser feita por empreendimento, com simulação.
Vendas contratadas antes de 2027 são afetadas?
Parcelas recebidas a partir de 2027 entram no novo modelo, com regras próprias de transição para contratos anteriores. É ponto a verificar em cada contrato.
A redução de 50% vale para qualquer operação imobiliária?
Vale para as operações com bens imóveis previstas no regime específico. Os redutores têm requisitos próprios e dependem da documentação do imóvel.
A regulamentação do IBS e da CBS ainda está em edição. Conteúdo revisado em outubro de 2026.
Fontes primárias
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Conte em poucas linhas o estágio do empreendimento e a questão a resolver. O sócio responsável retorna para marcar a videoconferência.
Conteúdo informativo (Provimento 205/2021 – CFOAB). Não constitui promessa de resultado nem substitui a análise do caso concreto.