Construtoras e incorporadoras · Guia
Registro de incorporação: como evitar atraso no lançamento
O incorporador só pode negociar unidades depois de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis (Lei 4.591/1964, art. 32). Vender antes do registro expõe a incorporadora a sanções e torna os contratos vulneráveis. A maior parte dos atrasos vem de exigências do cartório que poderiam ter sido antecipadas.
O que compõe o memorial
- Título de propriedade do terreno, ou de promessa irrevogável e irretratável, ou de permuta.
- Certidões do imóvel, dos proprietários e do incorporador.
- Projeto de construção aprovado pelo município.
- Cálculo das áreas e quadros de áreas conforme norma técnica (ABNT NBR 12721).
- Memorial descritivo e discriminação das frações ideais.
- Minuta da convenção de condomínio.
- Declaração sobre o prazo de carência, se houver (art. 34).
Exigências mais comuns
- Divergência entre a matrícula e o levantamento topográfico.
- Certidões positivas sem os esclarecimentos exigidos.
- Inconsistência entre os quadros de áreas e o projeto aprovado.
- Terreno com ônus, unificação pendente ou titularidade fracionada.
Como atuamos
Auditoria prévia do terreno e dos documentos, montagem e revisão do memorial com a equipe técnica, resposta às notas de exigência e, quando necessário, suscitação de dúvida perante o juízo competente.
Perguntas frequentes
Posso fazer pré-venda antes do registro?
Não é permitido negociar unidades antes do registro. As ações de lançamento devem ser planejadas a partir da data do registro.
O que é o prazo de carência?
É o período, previsto no memorial, em que o incorporador pode desistir da incorporação, por exemplo se não atingir o número mínimo de vendas. Deve constar expressamente do registro e dos contratos.
O registro da incorporação tem validade?
Sim. Se a incorporação não se concretizar no prazo legal, o registro precisa ser revalidado. O cronograma deve considerar esse prazo.
Fontes primárias
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Conteúdo informativo (Provimento 205/2021 – CFOAB). Não constitui promessa de resultado nem substitui a análise do caso concreto.