Direito Imobiliário
Quero comprar um imóvel e preciso saber os riscos
Antes de pagar sinal ou assinar contrato, verifique a matrícula atualizada do imóvel, as certidões do vendedor (cíveis, trabalhistas, fiscais e de protesto), débitos de IPTU e condomínio e a regularidade da construção. A maior parte dos problemas pós-compra, como penhora, fraude à execução e dívidas que acompanham o imóvel, é detectável nessa análise prévia.
O que verificar
A compra segura de um imóvel passa por três conjuntos de documentos: os do imóvel (matrícula, certidão de ônus, IPTU, habite-se, convenção de condomínio e declaração de quitação de cotas), os do vendedor (certidões de distribuição cível e trabalhista, certidões fiscais, protestos, e, se pessoa jurídica, contrato social e certidões da empresa) e os do negócio (proposta, contrato de promessa, forma de pagamento e eventual financiamento).
Por que isso importa
Dívidas de condomínio e IPTU acompanham o imóvel (obrigações propter rem). A alienação de bem por quem responde a execução capaz de levá-lo à insolvência pode ser declarada fraude à execução, e a Lei 13.097/2015 (art. 54) protege o comprador que verificou a matrícula e nela não constava averbação de ação ou constrição, o que torna a certidão da matrícula a peça central da análise.
Como o escritório atua
Realiza a due diligence documental, emite relatório de riscos com recomendações, revisa ou redige a proposta e o contrato de promessa, e acompanha escritura e registro. Para investidores e compradores de unidades na planta, analisa também o memorial de incorporação e o patrimônio de afetação.
Perguntas relacionadas
- Pergunta jurídica O que acontece com o sinal (arras) se a compra do imóvel não se concretizar? Depende de quem desistiu e do tipo de arras. Nas arras confirmatórias, regra geral, se o comprador desiste perde o sinal; se o vendedor desiste, devolve o sinal em dobro, e a parte inocente ainda pode pedir indenização suplementar se provar prejuízo maior. Nas arras penitenciais, quando o contrato prevê direito de arrependimento, a perda ou a devolução em dobro é a única consequência, sem indenização adicional.
- Pergunta jurídica Quais documentos devo verificar antes de comprar um imóvel? Verifique a matrícula atualizada do imóvel com certidão de ônus e ações, as certidões do vendedor (distribuição cível, trabalhista, fiscal e protestos), a quitação de IPTU e condomínio, o habite-se e a regularidade da construção, e, em imóvel na planta, o registro do memorial de incorporação. Esses documentos revelam penhoras, dívidas que acompanham o imóvel e riscos de fraude à execução antes de você pagar.
- Pergunta jurídica O que verificar na matrícula do imóvel? Na matrícula, confira se o vendedor é o proprietário registrado, se a descrição e a área correspondem ao imóvel, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, usufruto ou servidão, se existem averbações de ações judiciais e se a construção está averbada. Qualquer registro ou averbação não cancelada permanece válido contra o comprador.
- Pergunta jurídica O que é patrimônio de afetação na incorporação imobiliária? É o regime pelo qual o terreno, as acessões e os recursos de um empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora e vinculados à conclusão daquela obra. Se a incorporadora falir, o empreendimento afetado não entra na massa e os adquirentes podem prosseguir com a obra. Está previsto nos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964.
- Pergunta jurídica O que deve constar no contrato de promessa de compra e venda de imóvel? Qualificação completa das partes, descrição do imóvel com número da matrícula, preço e forma de pagamento, valor e natureza do sinal (arras), prazo e condições para a escritura, responsabilidade por tributos e débitos até a posse, data de entrega das chaves, multa por inadimplemento e cláusula de irretratabilidade. Registrada na matrícula, a promessa gera direito real à aquisição e protege o comprador contra venda a terceiros.
Aprofunde
Este assunto é tratado em detalhe no Guia Jurídico da Compra de Imóveis.
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Conteúdo informativo (Provimento 205/2021 – CFOAB). A aplicação ao caso concreto depende de análise profissional. Atualizado em .