Pergunta jurídica · Direito Imobiliário
Quais documentos devo verificar antes de comprar um imóvel?
Resposta objetiva
Verifique a matrícula atualizada do imóvel com certidão de ônus e ações, as certidões do vendedor (distribuição cível, trabalhista, fiscal e protestos), a quitação de IPTU e condomínio, o habite-se e a regularidade da construção, e, em imóvel na planta, o registro do memorial de incorporação. Esses documentos revelam penhoras, dívidas que acompanham o imóvel e riscos de fraude à execução antes de você pagar.
Explicação
A compra de imóvel transfere a propriedade só com o registro da escritura na matrícula (Código Civil, art. 1.245). Tudo o que estiver registrado ou averbado na matrícula vincula o comprador; tudo o que não estiver, em regra, não o alcança. Por isso a análise começa pela certidão de inteiro teor da matrícula, emitida há no máximo 30 dias, com certidão negativa de ônus reais e de ações reipersecutórias.
Os documentos se agrupam assim:
Do imóvel. Matrícula atualizada; certidão de ônus e ações; certidão negativa de IPTU; declaração do síndico de quitação de cotas condominiais; habite-se e averbação da construção; convenção de condomínio; em imóvel rural, CCIR e ITR.
Do vendedor (e do cônjuge). Certidões de distribuição cível e de execuções fiscais (estadual e federal), certidão da Justiça do Trabalho, certidão de protestos, certidão da Justiça Federal; se pessoa jurídica, contrato social atualizado, certidão simplificada da Junta e certidões da empresa.
Do negócio. Proposta, contrato de promessa de compra e venda, comprovação de origem do pagamento e, havendo financiamento, as condições do banco.
Fundamento legal
A Lei 13.097/2015, art. 54, estabelece que as ações, constrições e indisponibilidades só são oponíveis a terceiros se averbadas na matrícula, e protege o adquirente que a consultou. O Código Civil, art. 1.345, dispõe que o adquirente responde pelos débitos condominiais do alienante. A Lei 4.591/1964, art. 32, proíbe a comercialização de unidades antes do registro do memorial de incorporação.
Exceções e situações especiais
Dívidas trabalhistas e tributárias do vendedor podem alcançar o imóvel mesmo sem averbação em hipóteses de fraude à execução reconhecidas judicialmente, sobretudo quando o comprador tinha ciência da dívida; daí a importância das certidões pessoais do vendedor. Imóveis de espólio, de pessoa casada em regime de comunhão e de empresas em recuperação judicial exigem documentos adicionais.
Implicações práticas
A análise leva, em geral, de uma a duas semanas, e deve preceder o pagamento do sinal. O contrato de promessa deve condicionar o pagamento à regularidade documental e prever a devolução integral se surgir impedimento.
Fontes primárias
Legislação
Perguntas relacionadas
- Pergunta jurídica O que verificar na matrícula do imóvel? Na matrícula, confira se o vendedor é o proprietário registrado, se a descrição e a área correspondem ao imóvel, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, usufruto ou servidão, se existem averbações de ações judiciais e se a construção está averbada. Qualquer registro ou averbação não cancelada permanece válido contra o comprador.
- Pergunta jurídica O que é patrimônio de afetação na incorporação imobiliária? É o regime pelo qual o terreno, as acessões e os recursos de um empreendimento ficam separados do patrimônio geral da incorporadora e vinculados à conclusão daquela obra. Se a incorporadora falir, o empreendimento afetado não entra na massa e os adquirentes podem prosseguir com a obra. Está previsto nos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964.
Sobre o autor
Pablo Rodnitzky, OAB/ES 10.400. Advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 10.400, sócio-administrador do Rodnitzky Advogados. Há mais de dez anos dedica-se ao direito imobiliário de incorporadoras e construtoras, no consultivo, na elaboração e negociação de contratos complexos e no contencioso, e atua em direito empresarial e societário, em contratos, estruturação de sociedades e conflitos entre sócios.
Publicado pelo Rodnitzky Advogados.
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Conteúdo informativo (Provimento 205/2021 – CFOAB). Não constitui consulta jurídica nem substitui a análise do caso concreto. Publicado em ; atualizado em .