Guia · Direito Imobiliário
Guia Jurídico da Compra de Imóveis
Resposta objetiva
Este guia reúne o que verificar antes de comprar um imóvel urbano, pronto ou na planta: documentos do imóvel e do vendedor, leitura da matrícula, contrato de promessa, escritura e registro, e as proteções específicas da compra na planta. Serve a compradores, investidores e corretores que querem decidir com segurança e evitar os problemas que só aparecem depois da escritura.
Para quem é: Pessoas físicas e investidores que vão adquirir imóvel urbano, pronto ou na planta.
Para quem é este guia
Para quem vai comprar um imóvel e quer saber, antes de pagar, o que pode dar errado e como evitar. Também para corretores e investidores que precisam de um roteiro de verificação consistente.
Como usar
Cada capítulo abre com a resposta curta e remete às perguntas que a aprofundam. O guia é atualizado quando há mudança legislativa ou jurisprudencial relevante; a data da última atualização aparece no topo e no fim.
Capítulo 1
Antes da proposta: a análise documental
A segurança da compra se decide aqui. Matrícula, certidões do vendedor e débitos do imóvel revelam a maior parte dos riscos.
- Pergunta jurídica Quais documentos devo verificar antes de comprar um imóvel? Verifique a matrícula atualizada do imóvel com certidão de ônus e ações, as certidões do vendedor (distribuição cível, trabalhista, fiscal e protestos), a quitação de IPTU e condomínio, o habite-se e a regularidade da construção, e, em imóvel na planta, o registro do memorial de incorporação. Esses documentos revelam penhoras, dívidas que acompanham o imóvel e riscos de fraude à execução antes de você pagar.
- Pergunta jurídica O que verificar na matrícula do imóvel? Na matrícula, confira se o vendedor é o proprietário registrado, se a descrição e a área correspondem ao imóvel, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade, usufruto ou servidão, se existem averbações de ações judiciais e se a construção está averbada. Qualquer registro ou averbação não cancelada permanece válido contra o comprador.
Capítulo 2
Imóvel na planta: incorporação e patrimônio de afetação
Na compra na planta o risco é a incorporadora, não o vendedor. O registro do memorial e a afetação do empreendimento são as verificações centrais.
Capítulo 3
Contrato, sinal e escritura
O contrato de promessa distribui os riscos entre a análise e a escritura; o sinal define o custo de desistir. Registrar a promessa protege o comprador contra venda a terceiros.
- Pergunta jurídica O que deve constar no contrato de promessa de compra e venda de imóvel? Qualificação completa das partes, descrição do imóvel com número da matrícula, preço e forma de pagamento, valor e natureza do sinal (arras), prazo e condições para a escritura, responsabilidade por tributos e débitos até a posse, data de entrega das chaves, multa por inadimplemento e cláusula de irretratabilidade. Registrada na matrícula, a promessa gera direito real à aquisição e protege o comprador contra venda a terceiros.
- Pergunta jurídica O que acontece com o sinal (arras) se a compra do imóvel não se concretizar? Depende de quem desistiu e do tipo de arras. Nas arras confirmatórias, regra geral, se o comprador desiste perde o sinal; se o vendedor desiste, devolve o sinal em dobro, e a parte inocente ainda pode pedir indenização suplementar se provar prejuízo maior. Nas arras penitenciais, quando o contrato prevê direito de arrependimento, a perda ou a devolução em dobro é a única consequência, sem indenização adicional.
Fontes primárias
Legislação
Sobre o autor
Pablo Rodnitzky, OAB/ES 10.400. Advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 10.400, sócio-administrador do Rodnitzky Advogados. Há mais de dez anos dedica-se ao direito imobiliário de incorporadoras e construtoras, no consultivo, na elaboração e negociação de contratos complexos e no contencioso, e atua em direito empresarial e societário, em contratos, estruturação de sociedades e conflitos entre sócios.
Publicado pelo Rodnitzky Advogados.
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Conteúdo informativo (Provimento 205/2021 – CFOAB). Não constitui consulta jurídica nem substitui a análise do caso concreto. Publicado em ; atualizado em .