Pergunta jurídica · Direito Imobiliário
O que deve constar no contrato de promessa de compra e venda de imóvel?
Resposta objetiva
Qualificação completa das partes, descrição do imóvel com número da matrícula, preço e forma de pagamento, valor e natureza do sinal (arras), prazo e condições para a escritura, responsabilidade por tributos e débitos até a posse, data de entrega das chaves, multa por inadimplemento e cláusula de irretratabilidade. Registrada na matrícula, a promessa gera direito real à aquisição e protege o comprador contra venda a terceiros.
Explicação
A promessa (ou compromisso) de compra e venda é o contrato que antecede a escritura: nela as partes se obrigam a concluir o negócio quando as condições forem cumpridas, normalmente o pagamento integral do preço. É nesse instrumento que se distribuem os riscos: quem paga o IPTU e o condomínio até a entrega, o que acontece se o financiamento for negado, qual o prazo para a escritura e qual a consequência do atraso de cada parte.
Cláusulas que merecem atenção: condição suspensiva para o caso de negativa de financiamento, com devolução do sinal; prazo para apresentação de certidões pelo vendedor; estado de conservação e vistoria; multa compensatória proporcional; eleição de foro; e cláusula de irretratabilidade, que afasta o direito de arrependimento.
Fundamento legal
Código Civil, arts. 462 a 466 (contrato preliminar) e arts. 1.417 e 1.418 (direito real do promitente comprador com promessa registrada); Decreto-Lei 58/1937 e Lei 6.766/1979 para lotes.
Exceções e situações especiais
Na compra de unidade na planta, o contrato segue também a Lei 4.591/1964 e a Lei 13.786/2018, que regula o distrato e os percentuais de retenção. Em imóvel financiado, o contrato do banco com alienação fiduciária substitui a promessa na maior parte dos casos.
Implicações práticas
Registre a promessa na matrícula sempre que o pagamento for parcelado ou a escritura for adiada: o registro impede a venda válida a terceiro e permite a adjudicação compulsória se o vendedor se recusar a outorgar a escritura. Mesmo sem registro, a Súmula 239 do STJ admite a adjudicação, mas a proteção contra terceiros depende da publicidade.
Fontes primárias
Legislação
- Código Civil, arts. 462 a 466 e 1.417 e 1.418
- Decreto-Lei 58/1937
- Lei 6.766/1979, arts. 25 a 36 (loteamentos)
Jurisprudência
- STJ, Súmula 239 — O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Perguntas relacionadas
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Sobre o autor
Pablo Rodnitzky, OAB/ES 10.400. Advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 10.400, sócio-administrador do Rodnitzky Advogados. Há mais de dez anos dedica-se ao direito imobiliário de incorporadoras e construtoras, no consultivo, na elaboração e negociação de contratos complexos e no contencioso, e atua em direito empresarial e societário, em contratos, estruturação de sociedades e conflitos entre sócios.
Publicado pelo Rodnitzky Advogados.
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