Tema 118 para imobiliárias e administradoras de condomínios: ISS fora do PIS e da COFINS

O que o STF decidiu

“O valor correspondente ao ISS não integra a base de cálculo das contribuições sociais referentes ao PIS e à COFINS, pelo fato de o ISS qualificar-se como simples ingresso financeiro que meramente transita, sem qualquer caráter de definitividade, pelo patrimônio e pela contabilidade do contribuinte, sob pena de transgressão ao art. 195, I, ‘b’, da Constituição da República (na redação dada pela EC nº 20/98).”

A tese foi fixada no RE 592.616 (Tema 118 da repercussão geral), por maioria, em julgamento concluído em 21 de outubro de 2026, com ata publicada em 23 de outubro de 2026. Segue a lógica do Tema 69, em que o STF excluiu o ICMS da mesma base. Veja a página geral do Tema 118.

Quem se enquadra

Receita	Enquadramento
Comissão de corretagem	Alcançada pela tese
Taxa de administração de imóveis e de condomínios	Alcançada pela tese
Venda e locação de imóveis próprios	Fora: não há ISS
Simples Nacional	Em regra, fora da tese

Pontos de atenção do setor

Valores de terceiros. Aluguéis e cotas condominiais que apenas transitam pela administradora não são receita própria. O cálculo parte da base efetivamente tributada pela empresa.

Como estimar o impacto

O valor em discussão é o PIS e a COFINS que incidiram sobre o próprio ISS:

Regime cumulativo (Lucro Presumido e receitas que a lei mantém cumulativas): ISS recolhido × 3,65%.
Regime não cumulativo (Lucro Real): ISS recolhido × 9,25%.

Exemplo hipotético. Imobiliária no Lucro Presumido, com R$ 3 milhões por ano de comissões e taxas e ISS de 5%: ISS anual de R$ 150 mil; PIS e COFINS sobre esse valor, R$ 5.475 por ano; em cinco anos, cerca de R$ 27,4 mil, antes da atualização pela taxa Selic.

Por isso fazemos a estimativa antes de qualquer contratação: em empresas de faturamento menor, o valor pode não justificar a medida.

O que ainda está em aberto

Modulação dos efeitos. Não foi decidida no julgamento e deve ser examinada em embargos de declaração. Houve proposta, ainda não votada, de que a decisão valha a partir da publicação da ata (23/10/2026), ressalvadas as ações e os processos administrativos já em curso. Sem modulação, vale a regra geral de cinco anos (CTN, art. 168, I).
Pedido da União. Em 22/10/2026, a União pediu ao STF a suspensão nacional dos processos sobre o tema. Até a data desta revisão, o pedido não havia sido apreciado.
Reforma Tributária. A partir de 2027, o PIS e a COFINS dão lugar à CBS. O principal valor está no período passado.

O que separar para a análise

Regime tributário de cada ano.
Notas fiscais de serviço e guias de ISS dos últimos cinco anos.
EFD-Contribuições e DCTF do período.
Informação sobre ações ou pedidos administrativos já apresentados sobre o tema.

Perguntas frequentes

Holding patrimonial que aluga imóveis próprios está incluída?

Não. A locação de imóveis próprios não sofre ISS, e por isso não há o que excluir.

Administradora de condomínios está incluída?

Sim, quanto às taxas de administração tributadas pelo ISS.

Corretor autônomo pode aproveitar?

A tese trata de pessoas jurídicas que apuram o PIS e a COFINS. Corretoras organizadas como empresa, no Lucro Presumido ou no Lucro Real, podem ser analisadas.

Ainda é possível discutir os valores pagos no passado?

Depende da modulação, que ainda não foi decidida. A análise indica o que é possível em cada cenário, e a estimativa é feita antes de qualquer contratação.

Conteúdo revisado em 2 de novembro de 2026. O acórdão e a modulação dos efeitos ainda não foram publicados.

Veja também

Direito Imobiliário no escritório

Fontes primárias

Conteúdo informativo (Provimento 205/2021 – CFOAB). Não constitui promessa de resultado nem substitui a análise do caso concreto.

Tema 118 para imobiliárias, administradoras de imóveis e de condomínios